Pon - Czw: 7:00 - 16:00
Pt: 7:00 - 15:00
biuro@acartus.pl
(+48) 32 475 15 26 (+48) 501 045 636
ul. 11 Listopada 2, 44-330 Jastrzębie-Zdrój
Wynajem mieszkania, domu lub lokalu użytkowego to popularny sposób na dodatkowy dochód. Jednak wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że sposób opodatkowania tego przychodu zależy od formy wynajmu, wysokości dochodów, a nawet... liczby najemców czy rodzaju udostępnianych usług. W tym artykule wyjaśniamy, jak w 2025 roku prawidłowo rozliczyć prywatny najem nieruchomości, aby uniknąć problemów z fiskusem.
W polskim systemie podatkowym wynajem nieruchomości może być traktowany jako:
działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),
najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).
O kwalifikacji decydują nie tylko intencje podatnika, ale również sposób zorganizowania wynajmu, jego zakres oraz częstotliwość. W świetle orzecznictwa NSA (sygn. II FPS 1/21) ostateczną decyzję podejmuje podatnik, ale musi ona być zgodna ze stanem faktycznym. Najem prywatny dotyczy najczęściej osób fizycznych, które okazjonalnie wynajmują swoje mieszkania, bez pełnej infrastruktury usługowej (np. recepcji, sprzątania, wymiany pościeli).
Od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje przepis, zgodnie z którym najmu prywatnego nie można już opodatkować na zasadach ogólnych (czyli wg skali 12/32%). Obowiązuje wyłącznie:
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W 2025 roku obowiązują dwie stawki ryczałtu:
8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy najem dotyczy majątku wspólnego małżonków i zostanie złożone oświadczenie, że cały przychód rozlicza jeden z nich – wtedy próg 100 000 zł dotyczy całego przychodu wspólnego i rośnie do 200 000 zł.
W ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, a nie dochód – co oznacza, że nie można odliczyć kosztów (np. remontu czy amortyzacji). Ale uwaga: nie wszystko, co wpływa na konto właściciela, jest przychodem.
Wliczane do przychodu:
czynsz najmu (opłata za korzystanie z lokalu),
opłaty eksploatacyjne, jeśli są wliczone w czynsz.
Nie wlicza się:
kaucji zwrotnej (staje się przychodem dopiero w momencie zatrzymania jej przez wynajmującego),
zwrotu kosztów mediów (np. prąd, gaz, woda), jeśli umowa jasno wskazuje, że najemca sam je pokrywa,
czynszu do wspólnoty/spółdzielni – jeśli płacony bezpośrednio przez najemcę.
Uwaga: prowizja pobierana przez pośrednika (np. platformę bookingową) nie pomniejsza przychodu, ponieważ podatek ryczałtowy liczony jest od całej kwoty należnej właścicielowi.
Na gruncie VAT wynajem prywatny może być uznany za działalność gospodarczą (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). W efekcie osoba fizyczna może mieć obowiązek:
Gdy łączny obrót z tytułu najmu przekracza 200 000 zł rocznie – wtedy nie przysługuje zwolnienie podmiotowe.
Gdy wynajem ma charakter usług hotelarskich (np. Airbnb, krótkie pobyty) – brak zwolnienia, stawka VAT 8%.
Gdy przedmiotem najmu są lokale użytkowe lub mieszkalne, ale wykorzystywane na cele inne niż mieszkaniowe – obowiązuje stawka VAT 23%.
podmiotowe – do 200 000 zł rocznego obrotu,
przedmiotowe – najem lokalu na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).
W przypadku, gdy nieruchomość jest własnością kilku osób (np. małżonkowie, rodzeństwo, współinwestorzy), każdy z nich musi rozliczyć się proporcjonalnie do swojego udziału.
Wyjątek: małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że cały przychód rozlicza jeden z nich. To pozwala:
uprościć rozliczenia,
wykorzystać podwojony limit 100 000 zł → 200 000 zł dla stawki 8,5%.
W przypadku, gdy najem przypomina usługi hotelowe – tzn. jest:
krótki (np. dobowy, tygodniowy),
dostępny dla różnych gości,
z dodatkowymi usługami (np. sprzątanie, pościel, ochrona, recepcja),
wówczas traktowany jest jako działalność gospodarcza i może wymagać:
rejestracji działalności,
rejestracji do VAT (stawka 8%),
rozliczania na innych zasadach niż ryczałt prywatny.
🔹 Najem prywatny można rozliczyć tylko ryczałtem (8,5% / 12,5%)
🔹 VAT obowiązuje tylko w niektórych przypadkach (krótkoterminowy, lokal użytkowy)
🔹 Nie wszystkie wpływy są przychodem – niektóre można wyłączyć z podstawy opodatkowania
🔹 Małżonkowie mogą skorzystać z preferencyjnych limitów po złożeniu oświadczenia
🔹 Kaucja staje się przychodem dopiero, gdy zostanie zatrzymana
🔹 W razie wątpliwości – warto złożyć zapytanie do doradcy podatkowego lub KIS
Jako biuro rachunkowe z 30-letnim doświadczeniem pomagamy naszym klientom:
wybrać najlepszą formę opodatkowania,
uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy kontroli podatkowej,
przygotować umowy najmu zgodne z obowiązującymi przepisami,
wypełnić obowiązki wobec urzędów skarbowych.
Skontaktuj się z nami już dziś – zadbaj o swoje bezpieczeństwo podatkowe.
Potrzebujesz rzetelnej obsługi księgowej! ACARTUS to księgowość bez granic
BR ACARTUS - Biuro rachunkowe Jastrzębie-Zdrój
ul. 11 Listopada 2,44-330 Jastrzębie-Zdrój
(+48) 32 475 15 26, (+48) 501 045 636,
biurobr@acartus.pl
BR ACARTUS – Biuro rachunkowe Racibórz
ul. Kilińskiego 2,47-400 Racibórz
(+48) 32 417 01 00
raciborz@acartus.pl
Odwiedź nasze Social Media
Copyright © 2025 Acartus Sp. z o. o. | All rights reserved.